TO ZÁSADNÍ, CO (NE)CHCEME SLYŠET O HYPOTÉCE

Komu by se líbilo neustále platit vysoké nájemné někomu cizímu? Já si to kolikrát říkám taky, zvlášť když mi rok co rok přistane ve schránce dopis, že z důvodu inflace dochází k navýšení měsíčního nájemného.

Jestli jsme se u hypotečních úvěrů dostali již na úplné dno co se úroků týče, nejspíš tomu přihrává situace na trhu, který začal hlásit drobné zvýšení. Zatím je to řádově 0,1%, nicméně spoustu lidí to může evokovat jít si teď vyřešit vlastní bydlení a nebo si zlevnit stávající úvěr, dokud ještě podmínky nejsou tak přísné.

Sjednat hypoteční úvěr pro klienty je jistým způsobem zlatý důl. Řeknu vám to narovinu, provize z toho jsou prostě pěkné. Na stranu druhou tu přede mnou také stojí jisté morální dilema.

Podnikám jako finanční poradce a mým cílem není lidi zadlužovat na úkor vlastního profitu. Mým cílem je lidem pomáhat s penězi, s jejich hospodařením a ruku v ruce jim pomoct splnit jejich sen.

Za svoji dráhu finančního poradce jsem se setkala s tím, že jsem některé klienty musela odmítnout.

Buď klientku zajímal jen úrok a rozhodla se jít ke konkurenci, nebo se klientovi zdálo, že mu moc lezu do peněz a doptávám se na celkovou situaci klienta. V obou případech jsme se rozloučili, klienti si pro hypoteční úvěr zašli k jinému člověku přes úvěry a oba mě o tom informovali.

Ale vracím se jen o pár řádků výše. Je pro mě důležité když řeším financování bydlení to, zda klientova situace je připravená na zadlužení se vůči bance a že se nedostanou mým přičiněním do problémů.

Často se opakuji když říkám, že dluhy nejsou nejlepší řešení, ale pokud je s nimi nakládáno rozumně, můžou být dobrým pomocníkem. 

Jakákoliv nabídka na financování nemovitosti vždy ukazuje, jak super nízký úrok můžete mít. Proč není nabídka s jiným ukazatelem, který je daleko stěžejnější a řekne nám mnohem více? Víte, co mám na mysli? Ano, RPSN - tedy celkové náklady spojené s dluhem.

Jak by se vám líbilo kliknout na nabídku, kde by na vás vyskočila sazba 2,4% jako RPSN místo 1,74% úroku?

Nechci však žádnou nabídku hanit, nepodávají klamné informace, pouze se vyzdvihuje jen jeden ukazatel a každý dobrý specialista nebo finanční poradce vám většinou řekne to stejné. "Na úroky se v tomhle případě moc nedívejte."

Vyplním tedy pár údajů, cena nemovitosti, jak dlouho ji chci splácet, doplním věk, příjem, když jsme dva tak i na partnera, občas to po mě chce doplnit i aktuální situaci, jestli mám dluhy a jaké mám výdaje domácnosti a kolik děti je na mě závislých.

BUM.

Mám výsledek. Paráda, jdu do toho.

Nabídka mi samozřejmě vyjde na tu nejlepší možnou variantu. Je to určitý průměr nebo nějaký nejběžnější případ vzatý ze statistik a různých údajů, které někdo sbírá a podle toho simuluje situaci. Takže jaká je potom pravděpodobnost, že se trefíte do modelové situace?

Když následně jdeme do konkrétní nabídky šité přímo na klienta, tak tu máme hned několik zádrhelů na začátku.

Příjem - něco jiného si myslím, že je příjem a něco jiného jsem schopná doložit. A do třetice co banka akceptuje jako doložitelný příjem. Když podnikám, je to ještě zajímavější.

Výdaje - některé závazky totiž třeba takovou stavební spořitelnu zajímat nemusí, ale banka na to přihlíží. Jak je to s ukazateli DSTI - zvládnu splácet a DTI - nebudu předlužená?

Jakmile jsme si toto vyjasnili, přichází na řadu samotné parametry. Mám vyhlídnutou nemovitost, která se prodává třeba za 3.500.000,-Kč. Banka vám však půjčí jen 80%, může i 90% (ale už se odchylujeme od příkladu) zkratka LTV. Takže když spočítám, dostanu jen 2.800.000,- Kč. A co zbylých 700.000,- Kč? Jestliže nejsou nikde naspořené, tak musím doložit majetek v takové výši. Buď už nějakou nemovitost vlastním nebo mi můžou pomoct rodiče.  Setkat se můžete i s dalšími možnostmi, jak získat "vlastní prostředky" Mám dostatečný majetek pro celý objem úvěru? 

Můžeme pokračovat.

Abychom dostali nabízenou úrokovou sazbu, musíme přistoupit na podmínky banky. Jaké to jsou?

Nejběžnější podmínkou je  založení bankovního účtu. Jasně, bez toho to snad ani nejde. Často se však můžete setkat s usage slevou, to je odměna za aktivní využití zmíněného účtu a v neposlední řadě je to pojištění. Přesně pojištění schopnosti splácet. Banky nabízí několik balíčků, setkat se tak můžete standardně smrt nebo plná invalidita, ale lze pojistit i pracovní neschopnost a ztrátu zaměstnání.

Smrt a invalidita je jednoduchá. V případě přiznání nároku za vás vyplatí celý úvěr, vymaže se zástava a nemovitost je vaše nebo spadá do dědictví. U neschopenky je dobré znát podmínky, jak dlouho třeba musí neschopenka trvat. Pak za vás splácí po dobu neschopenky, ale jakmile ukončíte, musíte zase splácet vy. V případě ztráty zaměstnání si dobře přečtěte, kdy vzniká nárok. Pokud odejdete sami ze zaměstnání, máte smůlu. 

Jak je to s cenou? To záleží. Nejběžnější propočet je podle výše úvěru a z toho určité procento nebo se počítá procento ze splátky (přesné podmínky se liší). Pozor, neplést si s životním pojištěním, sice také může posloužit na zajištění úvěru, ale pojistné částky si volíte sami, u pojištění schopnosti splácet máte již přednastavené pojistné částky.

A když si přepočítáte náklady, najednou zjistíte, že sice máte slevu na úrokové sazbě třeba 0,25%, ale ve finále v nákladech najdete právě klidně 0,5% navíc. Takže 1,79% úrok, ale RPSN 2,39%.

V nákladech najdete také různé poplatky za provedení odhadu nebo za vklad. Dnes je celkem běžné využívat tzv. odhadní mapy, které šetří čas i peníze, protože odpadá povinnost objednávat odhadce a tím se také zkracuje čas na zpracování.

Často se také řeší, jak dlouho splácet? Jestli si nastavit maximum a využít nejnižší sazby nebo se co nejdřív zbavit úvěru? Tady říkám, klidně natáhnout na co nejdelší možnou dobu. "Ale takhle přece zbytečně přeplácím úroky bance." 

Ale napadlo vás, že můžete dávat mimořádné splátky nebo i předčasně doplatit?

Když mi v případě úvěru na 3.500.000,-Kč vyjde měsíční splátka při 30 leté splatnosti 12.574,-Kč. A při stejných parametrech, ale splatnost 25 let, vychází splátka 14.480,-Kč, rozdíl 1.906,-Kč. Podle rozpočtu je to v pohodě.

Když se rozhodnu rozdíl měsíčně odkládat na vhodný investiční produkt, kde můžu mít bezpečně úrok nad inflací, tak se připravím na možnost mimořádné splátky, která mi sníží celkovou dobu splatnosti a tudíž nepřeplácím bance, ale hlavně si tvořím rezervu. Nebuďme naivní, vždycky se najde nějaká potřeba peněz a je přece obecně vždy lepší sáhnout do svých zdrojů než jít opět k bance. 

A díky tomu vzniká jistá finanční svoboda. Protože se může stát cokoliv a nemusíme zrovna ten měsíc poslat peníze na rezervu. Ale zároveň se nemusíme domlouvat s bankou, aby nám zrefinovala úvěr a snížila splátku právě o zmíněných 1.906,-Kč.

Závěrem pro zopakování. Úvěr může být dobrým pomocníkem, pokud se na něj jde s rozumem.

Řešíte vlastní bydlení a zajímá vás, jaké máte možnosti? Nabízím bezplatné konzultace. Domluvte si schůzku zde